부동산 최유효이용론 열등재 예시

부동산 학개론 개인공부 일지 최유효이용론 열등재 예시

Stock(저량) 과 유량(Flow) -->> 이해 안되니까 그냥외우자 !!!

  - Flow(유량) : '일정기간 동안'에 측정되는 변수

    -- 예시 : 일정기간 동안의 건물 임대료 수입, 근로자의 임금, 신규주택 공급량, 주택거래량, 임대료 수입, 순영업소득, 국민소득, 부동산회사의 당기순이익, 투자, 국제수지, 국민총생산, 수출, 수입, 소비

  - Stock(저량): '일정시점'에 측정되는 변수

    -- 예시 : 일정시점의 주택재고, 가계의 자산, urban population(도시인구) 규모, 부동산 가치, 부동산 가격, 국부, 자산, 부채, 인구, 부동산투자회사의 순자산 가치, 외환보유액, 통화량, 노동량, 자본

  - 저량(Stock)의 공급량과 수요량 예시문제 : 지금 현재 100개의 주택이 있다. 공가는 10채이다.

    -- 주택저량의 공급량은? 100개 

    -- 주택저량의 수요량은? 90개

  - 유량(Flow)의 공급량과 수요량 예시문제 : 지난 10년동안 공급된 주택수 100채중 98채가 팔렸다.

    -- 주택유량의 공급량은? 100채

    -- 주택유량의 수요량은? 98채

property characteristics(부동산의 특성)

  - 부동성(움직일수 없다, 부동자세) / nature적 특성

    -- 동산과 property의 구별근거, 국지성, 하위시장, 임장activity, 정보activity, 입지선정need, 지역분석의 근거, 외부effect 발생

  - 부증성(생산할수 없다, 만들수없다) / nature적 특성

    -- {[생산비 법칙, 원가방식, 물리적공급] 모두X}, 경제적 공급은 가능, 토지 부족문제, 지가상승의 원인, 집약적 토지이용의 근거, 사회성, 공공성, 토지공개념의 도입 근거, 토지의 소유욕구 증대

* 생산비의 법칙(law of cost of production) : 완전경쟁하에서 가격, 한계비용, 평균비용이 일치함으로써 균형상태에 도달한다는 법칙임.

* land 공개념 : land의 소유와 처분을 공익을 위해서 제한 할 수 있다는 원칙임.

* 부증성에서 경제적 공급이 가능하다는 의미 : 토지개발로 토지가 부족하게 될 때, 산을 더 깍거나 간척을 하든가 해서 land의 수요를 늘릴수 있다는 의미임. 용적률을 완화해주던가 하는 방법도 포함됨. 절대적으로 토지를 만드는것은 불가능하지만 영토의 한도내에서 간척이나 개발을 통해 경제적인 공급이 가능하다는 의미임. 

  - 영속성(permanence), 소모되지 않는다, 없어지지 않는다 / nature적 특성

    -- 물리적 감가 X (land는 갈수록 오른다), 경제적인 감가 O (건물의 부식), 장기적인 관점, 임대차시장(소유와 사용이익 분리), 소모를 전제로한 재생산이론 불가, 가치의 개념

  - 개별성(severalty), 비대체성, 대체불가능 / nature적 특성

    -- 물리적 대체 X, 경제적 대체 O (용도변경), 일물일가의 법칙 X, 감정평가 필요, 표준지 선정 곤란, 개별분석의 근거

  - 인접성(연결성, 인접해있다) / nature적 특성

    -- 협동적 use, 경제문제, 지역분석의 근거, 외부효과 발생, 개발이익의 social 논리의 근거

  - 용도의 다양성 / 인문적 특성

    -- 최유효이용, 적지론(주어진 용지를 어떻게 최유효이용으로 사용할지 생각하는 이론), 가치다원설(가치는 다양하고 상대적이다), 용도전환가능

  - 병합, 분할의 가능성 / 인문적 특성

    -- 규모의 economic, 규모의 불economic

    -- 플롯테이지 현상

* 규모의경제 : 생산요소 투입량의 증대(생산규모 확대)에 따른 생산비의 절약

 ↕ 반  ↕ 대  ↕ 개  ↕ 념 ↕

* 규모의 불경제 : 생산량이 증가함에 따라 생산비가 감소하지 않고, 오히려 증가하는 현상

* 플롯테이지 현상 : 인접한 작은 여러 필지를 하나의 더 큰 필지로 병합 함으로써 land의 가치가 상승하는 현상

  - 위치의 가변성, 토지이용에 있어서 가변적인 economic 위치가 더 중요  / 인문적 특성

    -- social 위치의 가변성 : 주거환경의 change

    -- economic 위치의 가변성 : 교통체계의 change

    -- 행정적 위치의 가변성 : 세제의 change

후보지와 이행지--> ~중인 토지임. 완료되면 후보지, 이행지라는 용어를 안쓴다.

 

 - 후보지 : 임지, 농지, 택지지역 상호간에 용도전환 중인 land

  - 이행지 : 임지, 농지, 택지지역 내에서 이행중에 있는 land 

  - 대지 : 지목상 대 인 land, 건축행위가 가능한 land

  - 택지 : 주거용, 상업용, 공업용 건물을 지을수 있거나 이미 지어져 있는 land

  - 부지 : 하천, 철도용지 등 건축행위 가능한 land와 불가능한 토지 모두를 일 컫는 land

  - 나지 : 건물, 정착물, 사법상권리 등 모든것이 설정되어 있지 아니한 land

  - 건부지 : 건축물이 있는 land --> land의 가격에 따라서 건부증가, 건부감가가 발생

  - 공지 : 공법상 제한(건페율)때문에 건물을 짓지 않고 남겨 놓은 토지, 용적률은 상관 X

  - 필지 : 하나의 지번이 붙은 land의 등록단위, 소유권의 효력

  - 획지 : 제 조건, 가격조건이 비슷한 일단의 land, 경제적 개념

  - 법지 : 법적 소유권은 있지만 활용 실익이 없는 land, 예시)경사면 land

  - 빈지 : 법적 소유권은 없지만 활용 실익이 있는 land, 예시)겟벌

  - 맹지 : 도로에 닿아있지 않는 land

  - 공한지 : 지가상승 기대감으로 장기간 방치하고 있는 land

  - 휴한지 : 농지 등을 정상적으로 쉬게하는 land

  - 유휴지 : 올바르지 못하게 놀리고 있는 land 

복합개념의 부동산 

 - 물리적 : nature, 위치, 환경, 공간 등

  - 경제적 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 등

  - 법률적 : 협의의 property과 광의의 property(협의+준property)

  - 토지소유권의 범위 

    -- 법률이 정하는 범위 내에서 사용, 수익, 처분 할 수 있다.

    -- 정당한 이익이 있는 범위내에서 land의 上, 下에 미친다.

  - 독립 정착물 : 건물, 등기된 입목, 명인 방법을 갖춘 수목의 집단, 미 분리 과실 등

  - 종속 정착물 : 교량, 돌담, 제방, 축대, 육교 등

  - 정착물의 구분기준

    -- 쉽게 제거 불가능, 쉽게 제거 가능해도 건물의 효용에 지장 준다면 --> property 정착물

    -- property에 맞게 고안됨(샤워기), 나무나 다년생 식물(자연과실)은 --> property 정착물

    -- 소유자가 불확실하다면 매수인, 임차인의 소유임

    -- 경작의 노력(수확 농산물)이 들어간다면 동산임

  - 광의의 부동산(협의+준property)

    -- 준부동산(의제property)

      --- 등기 등록한 동산+property

      --- 감정평가, 저당권의 목적이 됨

예시) 공장재단, 광업재단, 입목, 선박(20톤), 항공기, 건설기계, 자동차, 어업권, 광업권

  - 복합property : land, 건축물이 독립된 거래 객체이지만 동산의 거래시 하나의 property으로 거래되고, 감정평가시 일광평가된다.

부동산학은 종합응용 사회과학이다.

  - 능률성의 원칙 : 소유->최유효 이용의원칙, 거래->거래질서 확립의원칙

  - 안전성의 원칙 : 법률적, economic, 기술적 안전성을 고려

  - 경제성의 원칙 : 최소비용 최대효과

  - 공정성의 원칙 : property은 사회성, 공공성이 큼

* 민간부문에서는 수익의 극대화 즉, 효율성을 더 중요시함.

* 출처 *

박문각 교재와 네이버 백과사전, 네이버 어학사전을 참고해서 공부한 내용을 영어와 나만의 언어로 재 가공하여 기록한 공부내용입니다. 복습용으로 스마트폰을 이용해 두고두고 보려고 제작 하였습니다.