수용성 조정지역 지정되다 그래도 내집 마련 기회인가?

신문에서 이런 기사를 봤습니다. 대형 건설사 분양 마케팅 임원들이 올 봄에 분양 물량이 많이 나오는 만큼 실수요자는 내 집 마련에 적극적으로 나서야 한다는 기사입니다.

이건 아파트를 팔아야 되는 사람으로서 당연한 말 아닐까요? 수요자들이 집을 사면 그것은 곧 자신들이 속해있는 대형건설사 실적과 연결되기 때문입니다.

수용성 조정지역 관련 자세한 내용은 정리한 내용을 참고해주세요.

수용성 조정지역 지정

문재인 정부 들어서 서울지역 고강도 부동산 대출규제, 월판선, 신분당선 연장 등의 교통여건의 개선 등의 호재와 강남규제로인한 풍선효과 등이 겹치면서 서울지역으로의 출퇴근이 용이해진 경기남부와 인천지역으로 투기수요가 몰리고 있습니다. 그 방증으로 최근에는 수원 영통구, 안양시 만안구, 의왕시가 추가 조정대상지역으로 지정됐습니다. 

아울러 수용성이니 대대광이니 신 용어를 만들면서 신문에서는 집값이 오른다고 대대적으로 광고 기사를 쓰고 있습니다. 마치 더 오르기전에 얼른 집을 사라는 것 처럼 말입니다. 만약, 최근의 집 값 상승 상황과 투기심리에 휘둘려서 수용성 지역에 집을 계약했다고 가정해보겠습니다. 

그런데 계약금을 준 다음 날 해당지역이 조정대상지역으로 묶인다면 매수자의 대출계획에는 큰 차질이 생기는것입니다. 왜냐하면 2주택 보유자는 조정대상지역에서는 대출이 안나오기 때문이죠. 

만약, 조정대상지역이 아니라 투기과열지구로 묶여버리면 서민실수요자라 하더라도 50%의 LTV가 적용되기에 대출계획은 차질이 아니라 아예 무산되는 것이나 마찬가지입니다. 50%밖에 대출이 안나오면 현금 여유가 없는 서민들은 계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 지급하고 계약을 취소하는 손해를 감수해야합니다.

	투기과열지구 및 투기지역		조정대상지역		조정대상지역 외 수도권
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
서민실수요자	50%	50%	70%	60%	70%	60%
무주택세대	40%	40%	60%	50%	70%	60%

※ 자신이 서민실수요자에 해당 한다면 조정대상지역에서도 LTV는 문제가 없습니다. 표에는 없지만 자신이 2주택 보유자라면 조정대상지역에서는 대출이 안나옵니다.

그래서 하고자 하는 말이 무엇인가?

투자할 생각으로 집을 구입하고자 한다면 경매를 추천합니다. 분양되는 새 아파트는 경매보다 투자처로서 매력이 없다고 생각합니다. 부동산은 입지값이 크게 반영되기 때문에 지역에 따라서는 신규분양되는 아파트가 경매보다 훨씬 매력있는 곳도 분명 있을 것입니다. 하지만 가치가 있는 지역은 위에서 말했다시피 수요가 몰려서 투기과열지구나 조정대상지역으로 이미 묶여있거나 묶일 가능성이 크기 때문에 그런곳에 투자하기 위해서는 초기 자금이 많이 들어가거나 대출계획을 잘 설계해야 합니다.

자기자본금이 많고, 해당지역이 정말 가치가 있다는 판단이 들고, 실거주가 목적이라면 분양을 받는것이 경매보다 좋을수 있습니다.

제가 생각하는 경매의 장점으로는 경기침체기와 활황기 두가지 경우 모두 수익을 낼 수 있다는것 입니다. 조정대상지역 이외의 지역에 년식이 조금 된 아파트라도 편의시설, 학군, 공원, 병원, 등이 밀집되어있는 곳이 많이 있습니다. 무엇보다도 자신의 직장과 가까운 곳에다가 실제 거주할 생각을 가지고 경매물건을 찾다보면 언젠가는 적당한 물건이 나올것입니다. 철저한 조사를 통해서 낙찰가를 잘 선정하면 나중에 매도할때는 무조건 이득을 볼수 있다고 봅니다. 왜냐하면 경매는 시세보다 싸게 사는것이기 때문입니다. 경기침체기에 아파트 가격이 내려가도 어차피 본전일 테고, 부동산 경기 활황기에는 시세에만 팔아도 큰 이익이 되기 때문이죠. 경매는 정말 매력적인 투자처입니다.

신문에서 수용성, 대대광, 풍선효과 등등 난리를 피우지만 어차피 조정지역, 투기과열지구로 묶이면 대출도 안나옵니다. 이런 어려운 시국에도 빠른 판단력과 많은 정보, 풍부한 자금을 가지고 움직이는 투기 세력들이있습니다. 그런 투기세력을 우리 일반인들이 따라 할 수도 없고 이길수도 없습니다. 시류에 휩쓸려 투기자금에 놀아나지 말고, 조정대상지역에서 살짝 떨어진 곳에 그것도 이왕이면 경매를 통해서 자신의 집을 마련해 보는 것은 어떨까요? 

물론, 경매를 하기에 앞서 유투브나 책을 통해 기본적인 지식은 습득하기를 바랍니다. 잘못하면 경매도 큰 손해를 볼수 있기 때문이죠. 이상으로 수용성 조정지역 지정되다 그래도 내집 마련 기회인가에 대한 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.

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